保障住房供应的挑战正逐步进入最后阶段。
碧桂园（02007.HK）力争在一年内完成外债重组，提前了重要一步。
碧桂园6日上午发布公告称，其外债重组方案已于5日的债权人会议上顺利获得通过。在两个债务组的投票中，出席并投票的债权人中75%以上对债务金额投了赞成票。
其中，第1组（银团贷款组）赞成票对应的信用额占第1组参与和投票信用额的83.71%，第2组（美元债等债务）赞成票对应的信用额占第2组参与和投票信用额的96.03%，满足判刑通过的必要条件。
随后将举行量刑听证会12月4日向香港高等法院提起诉讼，这是重组进行前的最后一步。如果决议成功，碧桂园重组完成后预计将减少债务840亿元，并预计确认重组收益最多700亿元。自1月9日公布重组计划主要条款以来，经过300天的债务重组谈判，这家私营房地产公司也将取得重大进展。
与此同时，碧桂园从2022年到今年10月已交付超过180万套住宅，这也意味着这场硬仗正在逐渐接近尾声。随着外债重组计划的实施和保障房交付任务的完成，碧桂园也有望进入新的发展阶段。
国内和国际债务垫款的重组
碧桂园债务重组之旅即将开启2024年初，碧桂园尚未公开违约，主动进入谈判，寻求全面外债重组方案，全面化解债务风险。
对于这样一个大型开发商来说，碧桂园的境外重组债务规模庞大且复杂，涉及34项外债或偿债义务，本金和利息总计约177亿美元，并涵盖多个司法管辖区，包括受纽约法律管辖的美元债券、受英国法律管辖的可转换票据以及受香港法律管辖的银团贷款。 l不同的司法体系、发行结构和增信结构使计划设计的复杂性成倍增加。
同时，中资银行、外资银行、利息需求差异很大的债权人类型较多，包括货币基金、对冲基金、保险资金、私人银行等各类机构。各方都有不同的偏好股权和债务比率、债务延长和减少期限以及收入分享机制等方面的规定和限制，增加了计划谈判的复杂性。
大约一年后，今年1月9日，碧桂园正式披露了债务重组计划的主要条款。纳入海外重组范围的债务总额约为177亿美元，折合人民币约1270亿元（按7.2日元汇率计算）。经过10多个月的时间，该方案终于获得了广大债权人的支持。
具体来说，碧桂园的债务重组方案开启了“现金回购+权益工具+新债置换+实物付息”的多工具组合。该计划有多种选择，包括现金、全额股权转换、大额股权转换和小额债务保留相结合、小额股权转换和大额债务保留、全额债务保留。
特别是此外，为促进外债重组顺利实施，碧桂园大股东也拿出真金白银的诚意，于10月13日签署不可撤销承诺，主动将未偿还股东贷款114.8万美元全部转为资本。
公告称，如果境外重组计划的所有方案均得以实施，重组完成后碧桂园预计将减少债务约117亿美元，折合人民币约840亿元有息债务。同时，外债重组一旦完成，碧桂园将能够确认巨额重组收益，预计高达约700亿元，净资产将大幅增加。
按照重组支持协议公布时的浮动市场利率计算，重组后新增债务融资大部分预计下降1.0%至2.5%，而实物付息选择也将大幅降低碧桂园的融资成本，节省巨额利息支出，显着减轻现金流压力。同时，本次重组一旦生效，期权计划债务期限将长达11年，显着优化债务结构，提供更多财务储备空间。
碧桂园在国内债务重组方面也取得了重大进展。据市场消息，9月29日，债券持有人会议审议通过了碧桂园八项境内债券重组方案，本金总额约人民币133.32亿元。
据了解，一旦所有内部重组方案全部被接受，碧桂园预计将减少债务本金50%以上。债务期限长达10年，无压力o 五年内付款。公司债券利率将降至1%，并调整付息方式，实现“本金优先、利息结束”，大幅减轻现金流压力。
房屋交付保障工作进入最后阶段
在推进债务重组的过程中，碧桂园的另一个核心任务是确保债务重组顺利进行。
据克而瑞统计，碧桂园及其合资企业2023年交付住宅超过60万套，总交付面积7162万平方米。截至2024年，我们已交付超过38万套住宅，总交付面积约4608万平方米。尽管出货量较2022年的70万台继续下降，但仍处于行业前列。
但由于房地产市场持续低迷，碧桂园的销售仍面临压力。预计 2024 年合同库存销售472亿元，比上年下降70%。另一方面，他们也面临新增资金短缺、需要偿还大量贷款、资产盘整困难等多重困难。确保房屋交付已成为一场艰苦的战斗。
为了完成这一挑战，已经面临巨大流动性压力的碧桂园通过多种方式筹集资金。今年以来，先是4月，碧桂园出售了蓝箭航天约11.063%的股份，作价约130.5万元。所得款项主要用于宝教大厦及其他项目的建设费用。 5月初，碧桂园大股东以碧桂园服务全部股份为抵押获得10亿元贷款，资金划拨至国保。送货工作。
持续销售收款是最直接的融资来源g 保障房屋安全。据亿瀚智库数据显示，2025年1月至10月中国代表性房地产企业销售成绩排行榜中，碧桂园以销售面积404.9万平方米排名第十。尤其是河南、江苏等多个市场销售强劲。
通过多措并举，碧桂园今年保障住房供应的任务已逐步落实。在2025年6月的股东大会上，执行副总裁兼总经理陈光宇表示，碧桂园今年前5个月完成了5万套的交付，第三季度将是交付高峰。公司计划到2025年完成20万台的交付。
截至10月，碧桂园今年累计交付量超过13万台，近三年累计交付量超过180万台。审评委没有据了解，如果碧桂园今年的保交计划顺利的话，2025年保交的总体任务将基本完成。
目前，大规模交付逐渐进入最后阶段，碧桂园当前严峻的资金需求正在逐渐下降，整体资金压力预计将相对缓慢。据碧桂园集团董事会消息，三季度，部分地区住房保障供应任务完成，碧桂园开始规划新项目。这也意味着碧桂园正在从确保物业交付转向跟踪资产和债务的整治和正常运营。
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